Quelle politique du logement ?

 

Rappelons nous de l’appel historique de l’hiver 1954 de l’Abbé Pierre. 50 ans après des SDF (sans domicile fixe)  meurent toujours de froid dans la rue. Les loyers sont devenus plus chers relativement aux salaires et le marché immobilier s’est envolé. Pourquoi. Ce texte tend d’apporter quelques réponses.

Nous le diviserons en 4 parties :

Appel de l’abbé Pierre. 1954

1. Le marché et la nécessité

2. Le logement en IDF

3. Quelle politique du logement ?

 

 

1. Le marché immobilier et la nécessité de se loger

 

1-1.  Le logements, les acteurs

Il convient tout d’abord d’identifier les acteurs qui interviennent sur le marché immobilier. Ce sont :.

- les administrations publiques, l’Etat, les Collectivités locales, les Sociétés d’économie mixte ou les Concessions qui gèrent les offices d’Habitation à loyer modéré (HLM) ou à loyer moins modéré, ou qui  possèdent un droit de préemption à l’achat des biens immobiliers.

- le marché proprement dit :  c’est d’abord la demande des locataires, la demande des acheteurs, et l’offre des propriétaires, l’offre des vendeurs, qui se rencontrent et se mesurent. En fait bien que le logement soit une nécessité, ce besoin élémentaire et premier est réglé par la loi de l’offre et de la demande. Cette loi permet de définir un prix au logement sous la forme d’une valeur marchande, valeur de rencontre des offres et des demandes, alors qu’il conviendrait de lui affecter une valeur d’échange, valeur d’utilité sociale, définie par d’autres critères.

- les intermédiaires ou opérateurs du marché, ce sont les agences immobilières, les grands acheteurs ou propriétaires, les compagnies d’assurances, les notaires,  les banques, qui, ayant tous un avantage à tirer de ce marché immobilier tendent à accroître les valeurs d’échange qui en émanent.

- enfin, les propriétaires résidents qui cherchent à se loger et les propriétaires bailleurs qui cherchent un placement.

 

1-2. Investissement ou spéculation.

Compte tenu de ce qui vient d’être observé, du nombre des intervenants et parties prenantes sur ce marché, les investissements y subissent la pression des spéculations.

Keynes, après la crise de 1929, avait défini la spéculation  comme l’activité qui consiste à prévoir la psychologie du marché pour tirer profit à la vente ou l’achat, et l’investissement comme un soutien à l’activité d’une entreprise dans l’espoir d’un gain futur. Ces définitions sont toujours justes pour le marché immobilier..

Les investissement sur ce marché consistent sans doute dans l’achat de biens résidentiels, mais de nombreux et importants intervenants comme les banques, les compagnies d’assurances  tendent à faire monter de façon irrationnelle la valeur de ces biens.

 

1.3 - Le budget logement des ménages

Les tableaux ci-dessous soulignent l’évolution du budget logement dans le budget des ménages qui doubla quasiment de 1959 à 2000 en passant d’environ 12 % à 24 %.

 

 

Structure de la consommation des familles de 1959 à 2000

(en coefficients budgétaires)

1959

 

Alimentation y.c. boissons

37,3

 

Biens non fongibles non alimentaires

14,1

 

autres biens fongibles

8,1

 

Biens semi-durables

15,1

 

Biens durables

7,7

 

dont automobiles

1,8

 

Services

25,8

 

dont logement

5,8

 

Total

100

 

 

 

1970

1986

1990

2000

Aliment. y.c.  boisson, tabac

26,0

19,4

19,4

17,9

Logement, chauff, éclairag.

15,3

18,7

21,7

24,3

Habillement

9,6

13,2

6,7

5,1

Transports  et  communicat.

13,4

16,4

17,5

17,7

Equip. du logement

10,2

8,5

7,0

6,4

Services  médicaux et santé

7,1

8,9

3,4

3,7

Loisirs, lecture

6,9

7,2

9,3

9,7

autres biens et services

11,5

12,6

15,0

15,2

Total

100

100

100

100

source : TEFs INSEE

 

 

Nous  pouvons ainsi constater  que le coût des logements augmentent relativement aux autres dépenses du ménages, ce qui tend à induire une inflation par le coût des logements. Ce risque inflationniste n’est pas considéré par la Banque centrale européenne  (BCE).

 

2. Le logement en Ile de France

 

2-1. L’immobilier francilien

Le marché immobilier francilien, et de surcroît parisien, mérite ici une observation importante. En effet, c’est, en France,  la valeur patrimoniale, par excellence, qui, sur une génération (soit sur 20, 25 ans) draine le plus de plus value.

Les autres marchés, à l’exception du marché des actions qui, sur le long terme, lui est supérieur, sont, en général de moindre rapport, et surtout beaucoup plus fluctuant. Il suffit d’observer le marché boursier sur 5 ans, la valeur des actions, des obligations, mais également de l’or, des devises, des œuvres d’art, voire de l’immobilier et du foncier en province).

Il peut, bien évidemment  y avoir des baisses de la valeur immobilière (et cela s’est observé entre 1990 et 1997), mais elles sont lentes,  progressives,  les prix ne chutent pas en un jour, ce qui n’est pas le cas des autres marchés. Le marché immobilier est par conséquent davantage prévisible. Ceci peut s’expliquer parce que des nombreux acteurs et intervenants de ce marché, comme les propriétaires résidents, n’ont pas de biens de substitution sur lesquels se repositionner, de sorte qu’ils n’adhèrent pas aux mouvements mimétiques, à la vente ou à l’achat, qui caractérisent la spéculation sur les autres marchés.

                               

Les tableaux ci-dessous  indiquent les rapports de prix des appartements anciens à Pairs, puis dans les grandes villes , ainsi que le prix des logements neufs.

IL apparaît en général, et toutes choses égales par ailleurs, que le rapport de la location à l’achat évolue autour e 5%.

 

Marché immobilier à Paris. Prix au m2  des appartements anciens

(euros constants, base 2e trimestre 2003) de la valeur la plus basse à la plus élevée.

Arrondissements

1991

1993

1997

2000

2003

5e,6e,7e,16e

5300 à 6700

4000 à 4900

3100 à 4000

4000 à 4700

4600 à 6000

1e,4e,8e,15e

4500 à 5700

3500 à 3800

2700 à 3100

3300 à 3700

4100 à 4900

2e,3e,14e,17e

3700 à 4400

2800 à 3400

2400 à 2600

2800 à 3000

3400 à 4300

9e,11e,12e,13e

3200 à 3900

2700 à 3100

2100 à 2300

2600 à 2700

3300 à 3600

10e,18e,19e,20e

2900 à 3100

2400 à 2500

1800 à 2000

2100 à 2200

2600 à 2900

sources : Insee,  des notaires de Paris  http://www.paris.notaires.fr/

 

Appartement en Province en 2004

Villes

Prix m2   achat

Prix m2    location

Antibes

3320/3500 €

11/15 €

Beaune

1430 €

7,3/7,6 €

Brest

810/1060 €

6,5/8,2 €

Cherbourg

1390 €

7,8/8,1 €

Dax

1310 €

7/7,3 €

Dijon

980/1445 €

7/11 €

Dunkerque

1475/1480 €

6,5/6,8 €

Evreux

1400 €

8/8,3 €

Reims

1080/1396 €

6,3/9 €

Vichy

1110 €

6,2/6,6 €

source : L’adresse, revue et agences immobilières, mars 2004

 

Appartements neufs en Ile de France

prix au m2

Départements

2000

2003

Paris

4000 €

5500 €

Hauts de Seine

3000 €

3550 €

Seine Saint-Denis

2000 €

2500 €

Val de-Marne

2400 €

2900 €

Seine-et-Marne

1800 €

2375 €

Yvelines

2175 €

2700 €

Essonne

1900 €

2375 €

Val-d’Oise

1800 €

2250 €

source : Chambres des notaires de Paris (mars 2004)

 

Selon Jean-Yves Manot, adjoint au maire de Paris en charge du logement, de nombreux immeubles sont rachetés en bloc à Paris par des fonds d’investissement pour être revenus à la découpe. Dans ce type d’opération, 40 % des occupants achètent et 60 % partent, quittent Paris, incapables de retrouver la même surface dans la capitale. Depuis 1997, 30.000 logements, notamment dans le centre et l’ouest de Pris, sont sortis du parc locatif au travers d’opérations spéculatives faites majoritairement par des fonds américains (Goldman Sachs, Westbrook). Ils achètent des immeubles, les revendent en appartements et empochent les plus values. Ils vident Paris de ses classes moyennes.

D’après Patrick Wallut, président de la Chambre des notaires de Paris, des investisseurs institutionnels se recentrent sur les bureaux et se délestent des parcs de logements. Les plus values de ce type d’opérations atteignent les 90 %.

Il y aurait à Paris un million de logements dont 70 % sont loués. Aussi, la ville de Paris tente de racheter des lots pour permettre aux classes moyennes de rester. 

Cependant, Paris risque de devenir comme « Londres dont le maire travailliste « rouge »  Ken Livingstone » mise également sur l’immigration caviar russe qui achète des appartements luxueux (Paris Match n°2774, 17 mai 2004).

 

2-2. Particularismes franciliens

Le surcoût qui s’observe à Paris et en Ile de France a des raisons très anciennes.

Paris et sa région sont au cœur des centralismes historique et administratif français. C’est à Paris naturellement que les grandes sociétés installèrent également leur siège social. 50 ans d’aménagement du territoire n’ont pas encore changé ces habitudes..

La production et le niveau de vie parisiens sont, par ailleurs, plus élevés que ceux du reste de la France. En fait, 8 régions couvrent les 2/3 du PIB national., soit l’Ile de France avec  28 %, le Rhône Alpes avec 10 %, la Provence Côte d’azur (Paca) avec 7 %, le Nord Pas de Calais (NPdC) et les Pays de Loire avec chacun 5 %,  puis l’Aquitaine, la Bretagne et le Midi Pyrénées avec 4 %.

En 2000, le PIB par habitant d’Ile de France s’élevait à 35946 euros contre une moyenne de 20580 euros pour les autres régions. ( source :Insee 1e n°800 août 2001)

 

2-3. Le mal-être francilien

La concentration économique et démographique de Paris et de l’Ile de France engendre évidemment un certain mal-être des résidents.

- Tout d’abord, comme partout, l’activité économique s’est concentrée au fil du temps.  Le prix des logements augmenta d’autant, puis l’automobile permit à salariés de résider plus loin de leur lieu de travail, avec plus d’espace et moins cher. Mais en contrepartie, la durée de trajet entre leur résidence et leur lieu de travail s’est rallongée. Cette nuisance est très visible en Ile de France.

-  La concentration démographique, bien qu’elle ne soit pas uniforme dans tous les arrondissements parisiens, est très importante: (12,5 millions environ d’habitants en Ile de France, 2 millions à Paris, 20.000 habitants pas km2 et implique également des nuisances de voisinage, de sécurité et de pollution.

- Enfin, peut-on recenser les besoins insatisfaits des populations dans les grandes villes, notamment Paris ?

Ces besoins peuvent ainsi être exprimés :

« Manger et se vêtir ne pose pas de problème, et quand cela se produit, une mauvaise répartition des ressources en est la cause, et non la pénurie ». 

- être logé, et si on  l’est, mieux logé, moins mal,

- avoir davantage de place pour recevoir ses amis, qu’ils puissent garer leurs voitures à proximité,

- être servi avec plus d’efficacité, que le quartier possède des commerces de proximité,

- trouver également à proximité, pour les enfants, des crèches, des écoles non surchargées, des lieux de jeux, et pour tous, des lieux de rencontres amicales, de pratiques artistiques et sportives.

- un environnement qui ne soit pas trop pollué,

- moins gaspiller son temps en trajets quotidiens,

- pouvoir se soigner sans devoir se déplacer dans un autre quartier, voire ville ou région,

- à un âge avancé, pouvoir trouver une aide et des soutiens, notamment quand les enfants sont éloignés.

- que la sécurité soit assurée » [1]

 

3. Quelle politique du logement ?

 

3-1. L’Avenir parisien avec le Plan local d’urbanisme PLU) sur 20 ans.

Selon le projet de Plan local d’urbanisme de 2004, des initiatives municipales tendront à l’avenir à réguler :

- le déplacement et le stationnement dans Paris : Particularité parisienne, une famille sur 2, à Paris, n’a pas de voiture. Les mesures envisagées entendent limiter la circulation automobile et aménager des voies pour les transports en commun et la marche à pied.

Le Plan d’Occupation des Sols (POS) impose, certes, de prévoir des places de stationnement lors de constructions nouvelles, mais le nouveau plan d’urbanisme entend imposer seulement 1 stationnement pour 2 logements construits, et ne prévoit aucune obligation de place de stationnement lors de la construction de bureaux, commerces et grands équipements.

- l’implantation de logements :  Paris compte 2 millions d’habitants pour 105 Km 2, soit 20.000 h/km2, c’est une ville très dense. Le PLU imposera aussi la réalisation de 25 % de logements sociaux dans tous les nouveaux programmes  comme l’exige la loi dite de Sauvegarde et de Renouvellement Urbain.

- l’implantation de commerces :  Paris, comme toutes les autres grandes villes souffre d’une diminution de commerces de proximité. Certains quartiers deviennent des, zones de mono-activités dédiées à l’habillement, à l’informatique, ce qui peut nuire à leur convivialité et à leur richesse. Aussi le PLU entend protéger, d’une part, les boutiques existantes, et d’autre part, soutenir l’instauration de boutiques enrichissant la pluri activité des quartiers.

- la création d’emplois :  Paris perd ses emplois. Ce sont dans les quartiers du nord est et sud de Paris que les taux d’emplois sont les plus faibles. Le PLU entend donc y permettre la construction de bureaux et de locaux professionnels, afin d’y encourager l’emploi.

- la création de nouveaux quartiers Enfin, le PLU envisage la construction d’immeubles sur quelques quartiers peu construits et animés, principalement près du périphérique. 

 

3-2. Le Prêt Paris Logement  (PPL)

Le prêt Paris logement est un  prêt complémentaire à taux 0 issu d’une convention entre la ville de Paris et secteur bancaire en 2004. C’est un produit d’appel, ce prêt ne doit pas dépasser la moitié du prix de l’acquisition.

Toutefois de nombreuses conditions d’accès rendent ce prêt peu ouvert aux parisiens. Il permet d’emprunter 22.000 euros sans intérêt pour une personne seule et  36.000 euros pour un ménage avec ou sans enfant. Pour En bénéficier, il faut être âgé de moins de 35 ans,  être locataire, avoir des revenus mensuels du ménage qui n’excèdent pas 2558 euros par mois, et… être agents de la ville de Paris ou du Département.  2000 personnes pourraient ainsi en bénéficier.

Il s’agit, avec le PPL de permettre l’accès aux logement à Paris des classes moyennes, de freiner le flux migratoire vers la banlieue, et de contrer les effets des ventes d’immeubles d’habitation par lots.30.000 logements locatifs auraient ainsi été vendus en 5 ans), et le coût élevé actuel des logements. 

Il s’agit également d’augmenter la mobilité du parc social (HLM)  particulièrement faible car le marché immobilier pratique des prix prohibitifs pour de nombreux parisiens.

Le PPL semble cependant n’être qu’une d’eau dans un océan, l’offre de logement sociaux à Paris est de 12.000 logements par année, alors que la demande s’élève à  96.000 soit  rapport de 1 / 8.

 

3. 3- Nécessité d’une régulation

Le problème du prix des logements est international, car la spéculation sur l’immobilier est internationale. Si les rémunérations dans la Silicon Valley (Etats-Unis) sont parmi les plus élevées du monde, il est notoire qu’un certain nombre de personnes en bénéficiant sont quand même SDF. En Espagne, en 2003, la hausse de l’immobilier fut de17,3 %.

D’une façon générale, en France, les loyers ont augmenté de 80 % en 14 ans de 1990 à 2004 alors que les revenus n’ont augmenté que de 20 %.

En fait, si nous désirons maintenir la cohésion sociale dans notre pays, il importe d’accroître la régulation politique du bas du marché comme du au haut du marché immobilier, à l’achat comme à la location.

En France, 3,1465 millions de personnes, dont 86.500 SDF, connaissant une problématique forte de mal logement

A Paris, 110.000 personnes sont demandeurs de logements à Paris et il y a 130.000 logements vides.

L’Ordonnance de 1945 qui autorise la réquisition des logements vides est souvent évoquée lorsqu’un homme politique quelconque se lance dans l’effet d’annonce, mais l’importance des groupes de pression est telle que son application serait bien difficile.

Le financement des logements par les budgets publics se heurte d’autre part aux principes budgétaires d’équilibre et d’annualité alors qu’en la matière, la dimension du moyen et du long terme des investissements semble indispensable. Il y a donc toujours inadaptation entre l’offre et la demande

Des textes de lois sont venus ces dernières années réglementer les politiques publiques en matière de logements,  en 1990, avec la loi Besson, en 1998 : avec la loi du 13 décembre 2000 dite de solidarité et de renouvellement urbains (SRU). Elle impose dans son article 55  aux communes d’une agglomération  20 % de logements sociaux. Mais en 2003, on dénombre 750.000 personnes sans toit. 

Dans les faits, entre 1999 et 2002, l’offre de logements sociaux a diminué de 40.000 car il y a peu de rotation dans les parcs immobiliers sociaux  (sources : INSEE Populations 1995, SDP 2001, Sénat.)

 

3.4- Quelles sont les propositions de régulation émanant des associations en 2004 ?

Je reprends ici celles émanant de la Fondation Abbé Pierre :

- accroître l’offre de logements :la production d’une offre de logements locatifs aux loyers accessibles implique une offre nouvelle nette, c’est-à-dire hors démolition et vente HLM, de 80.000 logements l’an.

- sauvegarder les circuits de financement traditionnel de l’épargne logement et du Livret A,

- Instaurer un cautionnement de solidarité :  les propriétaires de plus de 4 logements  pourraient proposer  un loyer social contre une défiscalisation de 20 % de leur parc immobilier.

- Sauvegarder l’intérêt d’un parc privé à loyer modeste issu de la loi de 1948 vers un parc conventionné.

- Enfin, faire raire respecter les lois : loi de solidarité et de renouvellement urbains  du 13 décembre 2000, qui impose 20 % de logement sociaux,  loi du 9 juillet 2000 qui impose aux départements d’adopter un schéma d’accueil des gens du voyage et d’instaurer des aires d’accueil dans les villes de plus de 5000 habitants, loi du 30 juillet 1998 contre les exclusions,  qui soutient l’accès au fonds de solidarité, et prévoit l’accroissement de l’offre de logements, et loi du 31 mai 1990 qui vise la mise en œuvre du droit au logement.

 

3.5 - Les aides budgétaires publiques au logement

Selon les comptes du logement 2001, les aides budgétaires actuelles s’élevaient à environ 25 milliards d’euros, soit 1,75 % du PIB ou 6,20 % de l’impôt public (Etat et Collectivités locales) en 2000.

Elles se décomposent des :

- aides aux consommateurs  avec le PAP (prêt à l’accession à la propriété), l’APL (aide personnalisée au logement), (ALS + ALF = AL) (allocation logement à caractère social + allocation logement à caractère familial = allocation logement), et le FSL (fonds social pour le logement) et l’ALT (aide au logement temporaire).

- aides aux producteurs : avec les PLA (prêts locatifs aidés), le PLUS (prêt locatif à usage social), la PALULOS (prime à l’aménagement des logements à usage locatif et à caractère social, et la part de l’Etat à l’exonération de la TFBP (taxe foncière pour terrain bâti).

 

3.6 - Mais la régulation doit être plus importante.

Il importe évidemment d’apprendre à maîtriser notre économie résidentielle. Il convient à cette fin de: définir un seuil acceptable de densité de population au km2. Paris en a 20.000, nous l’avons vu, Le Caire (Egypte) atteint dans certains quartiers les 40.000 habitants au km2. , alors que la Silicon Valley possède 2000 habitants au km2.

Mais surtout, puisque le logement, et qui plus est, le logement décent, est une nécessité humaine, il faut rapprocher sa valeur d’échange de sa valeur d’usage et affirmer son utilité sociale. A cette fin, une régulation publique et de long terme doit être mise en œuvre.

Cependant, les investissements publics qui sont nécessaires à cette régulation ne peuvent provenir ni de l’impôt, qui, d’une part, retire aux uns pour donner aux autres, et d’autre part a des limites acceptables vite atteintes,, ni de l’emprunt qui enrichit surtout les créanciers au détriment de l’ensemble de la population, et notamment des plus démunis. Ils doivent être financés par une politique monétaire active et expansive car, puisque de nouveaux logements comme des logements restaurés augmentent la valeur du patrimoine nationale, du capital national,  ils doivent, jusqu’à leur démolition ou dévalorisation,  trouver une contrepartie monétaire quasi permanente.

Rappelons, par exemple, que de 1984 à 2000, le pouvoir d’achat du franc, calculé par l’INSEE, a été divisé par 1,4 tandis que le SMIC était multiplié par 1,7. Dans le même temps, la consommation associée au logement, telle qu’elle est calculée par le ministère de l’équipement, a été multipliée par 2, ce qui dépasse l’augmentation du SMIC. Cette augmentation est évidemment causée par des rentes qui viennent se grever sur ce prix. Or, cette inflation du prix de l’immobilier n’apparaît pas dans ce que la BCE appelle les piliers de la monnaie (c’est-à-dire la masse monétaire, l’ évolution des prix et de la production, les taux de change, la balance des paiements, les marchés financiers et le marché du travail).

En fait, cette inflation  spéculative ne peut être éradiquée que par une coopération  très active entre la Banque centrale et les pouvoirs publics. En l’occurrence, la Banque centrale ne doit plus se décharger sur les Etats du coût de la création monétaire pour préparer le très long terme et accroître le capital communautaire.. Elle doit avoir pour mission de financer sans intérêt les investissements publics durables à moyen et long terme, d’autant que ceux-ci sont eux les vrais piliers de la monnaie puisqu’ils accroissent les patrimoines nationaux. Il importe de rendre aux exécutifs européens le  pouvoir monétaire qui est, en l’occurrence,  éminemment politique..

Quels seront alors  les investissements éligibles à ces financements ?

Nous retenons trois grandes catégories d’investissements éligibles 1: les valorisations de territoire, les aménagements résidentiels et le logement, le capital humain , intercommunications à distance, éducation, recherche.

Quels sont les ordres de grandeur actuels des investissements nécessaires ?

Les besoins actuels peuvent s’estimer à 30 milliards d’euros. Mais on peut ramener à 22 milliards d’euros la dépense qui justifierait un financement par création monétaire de la Banque centrale, soit un budget équivalent à 2,5 % du PIB que nous suggérons de financer par création monétaire directe de la Banque centrale.

Par comparaison, une récente convention passée entre la Caisse des Dépôts et le ministère de la ville et de la cohésion sociale en mai 2004 va permettre de prêter 550 millions  jusqu’en 2008 aux collectivités locales afin de soutenir des actions de rénovation urbaine et les OHLM.  Ce demi milliard sera financé sur des fonds d’épargne (Livret A, Bleu, Codevi).  Les besoins sont 50 fois plus importants.

 

Janpier Dutrieux,

le 26 mai 2004

 

 

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Appel

de l’Abbé Pierre - 1954

 

« Mes amis, au secours !

 

Une femme vient de mourir, gelée, cette nuit à trois heures sur le trottoir du boulevard Sébastopol, serrant sur elle le papier par lequel, avant-hier, on l’avait expulsée.

Chaque nuit, ils sont plus de deux mille recroquevillés sous le gel, à la rue, sans toit, sans pain, plus d’un presque nu.

Devant tant d’horreur, les cités d’urgence, ce n’est même plus assez urgent.

 

Ecoutez moi. En trois heures, deux premiers centre de dépannage viennent de se créer : l’un au pied du Panthéon, rue de la Montagne Sainte Geneviève, l’autre à Courbevoie. Ils regorgent déjà, il faut en ouvrir partout. Il faut que ce soir même, dans toutes les villes de France, dans chaque quartier de Paris, des pancartes s’accrochent sous une lumière dans la nuit, à la porte des lieux où il y ait couverture, paille, soupe, et où on lise sous ce titre « Centre Fraternel de dépannage », ces simples mots :

« Toi qui souffres, qui que tu sois, entre, dors, mange, reprends espoir, ici, on t’aime. »

La météo annonce un mois entier de gelées terribles. Tant que dure l’hiver, que ces centres subsistent. Devant leurs frères mourant de misère, une seule « opinion » doit exister entre hommes : la volonté de rendre impossible que cela dure.

Je vous en prie, aimons-nous assez tout de suite pour faire cela ! Que tant de douleur nous ait rendu cette chose merveilleuse : l’Ame commune de la France. Merci ! Merci ! »

 

Abbé Pierre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] - extraits de La prospérité viendra demain de l’économie locale, Jean de la Salle, l’Harmattan 2000.