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Quelle politique du
logement ? Rappelons nous de l’appel historique de l’hiver
1954 de l’Abbé Pierre. 50 ans après des SDF (sans domicile fixe) meurent toujours de froid dans la rue. Les
loyers sont devenus plus chers relativement aux salaires et le marché
immobilier s’est envolé. Pourquoi. Ce texte tend d’apporter quelques réponses. Nous le diviserons en 4 parties : Appel de l’abbé Pierre. 1954 1. Le marché et la nécessité 2. Le logement en IDF 3. Quelle politique du logement ? 1. Le marché immobilier et la nécessité de se
loger 1-1. Le
logements, les acteurs Il convient tout d’abord d’identifier les acteurs qui
interviennent sur le marché immobilier. Ce sont :. - les administrations publiques, l’Etat, les
Collectivités locales, les Sociétés d’économie mixte ou les Concessions qui
gèrent les offices d’Habitation à loyer modéré (HLM) ou à loyer moins modéré,
ou qui possèdent un droit de
préemption à l’achat des biens immobiliers. - le marché proprement dit : c’est d’abord la demande des locataires, la demande des
acheteurs, et l’offre des propriétaires, l’offre des vendeurs, qui se
rencontrent et se mesurent. En fait bien que le logement soit une nécessité,
ce besoin élémentaire et premier est réglé par la loi de l’offre et de la
demande. Cette loi permet de définir un prix au logement sous la forme d’une
valeur marchande, valeur de rencontre des offres et des demandes, alors qu’il
conviendrait de lui affecter une valeur d’échange, valeur d’utilité sociale,
définie par d’autres critères. - les intermédiaires ou opérateurs du marché, ce sont les agences
immobilières, les grands acheteurs ou propriétaires, les compagnies
d’assurances, les notaires, les
banques, qui, ayant tous un avantage à tirer de ce marché immobilier tendent
à accroître les valeurs d’échange qui en émanent. - enfin, les propriétaires résidents qui cherchent
à se loger et les propriétaires bailleurs qui cherchent un placement. 1-2. Investissement ou spéculation. Compte tenu de ce qui vient d’être observé, du
nombre des intervenants et parties prenantes sur ce marché, les
investissements y subissent la pression des spéculations. Keynes, après la crise de 1929, avait défini la spéculation
comme l’activité qui consiste à prévoir la psychologie du marché pour tirer
profit à la vente ou l’achat, et l’investissement comme un soutien à
l’activité d’une entreprise dans l’espoir d’un gain futur. Ces définitions
sont toujours justes pour le marché immobilier.. Les investissement sur ce marché consistent sans
doute dans l’achat de biens résidentiels, mais de nombreux et importants
intervenants comme les banques, les compagnies d’assurances tendent à faire monter de façon
irrationnelle la valeur de ces biens. 1.3 - Le budget logement des ménages Les tableaux ci-dessous soulignent l’évolution du
budget logement dans le budget des ménages qui doubla quasiment de 1959 à
2000 en passant d’environ 12 % à 24 %.
source : TEFs INSEE Nous
pouvons ainsi constater que le
coût des logements augmentent relativement aux autres dépenses du ménages, ce
qui tend à induire une inflation par le coût des logements. Ce risque
inflationniste n’est pas considéré par la Banque centrale européenne (BCE). 2. Le logement en Ile de France 2-1. L’immobilier francilien Le marché immobilier francilien, et de surcroît
parisien, mérite ici une observation importante. En effet, c’est, en
France, la valeur patrimoniale, par
excellence, qui, sur une génération (soit sur 20, 25 ans) draine le plus de
plus value. Les autres marchés, à l’exception du marché des
actions qui, sur le long terme, lui est supérieur, sont, en général de
moindre rapport, et surtout beaucoup plus fluctuant. Il suffit d’observer le
marché boursier sur 5 ans, la valeur des actions, des obligations, mais
également de l’or, des devises, des œuvres d’art, voire de l’immobilier et du
foncier en province). Il peut, bien évidemment y avoir des baisses de la valeur immobilière (et cela s’est
observé entre 1990 et 1997), mais elles sont lentes, progressives, les prix ne chutent pas en un jour, ce qui n’est pas le cas des
autres marchés. Le marché immobilier est par conséquent davantage prévisible.
Ceci peut s’expliquer parce que des nombreux acteurs et intervenants de ce
marché, comme les propriétaires résidents, n’ont pas de biens de substitution
sur lesquels se repositionner, de sorte qu’ils n’adhèrent pas aux mouvements
mimétiques, à la vente ou à l’achat, qui caractérisent la spéculation sur les
autres marchés. Les tableaux ci-dessous indiquent les rapports de prix des appartements anciens à
Pairs, puis dans les grandes villes , ainsi que le prix des logements neufs. IL apparaît en général, et toutes choses égales
par ailleurs, que le rapport de la location à l’achat évolue autour e 5%.
sources : Insee, des notaires de Paris http://www.paris.notaires.fr/
source : L’adresse, revue et agences immobilières,
mars 2004
source : Chambres des notaires de Paris (mars
2004) Selon Jean-Yves Manot, adjoint au maire de Paris
en charge du logement, de nombreux immeubles sont rachetés en bloc à Paris
par des fonds d’investissement pour être revenus à la découpe. Dans ce type
d’opération, 40 % des occupants achètent et 60 % partent, quittent Paris,
incapables de retrouver la même surface dans la capitale. Depuis 1997, 30.000
logements, notamment dans le centre et l’ouest de Pris, sont sortis du parc
locatif au travers d’opérations spéculatives faites majoritairement par des
fonds américains (Goldman Sachs, Westbrook). Ils achètent des immeubles, les
revendent en appartements et empochent les plus values. Ils vident Paris de
ses classes moyennes. D’après Patrick Wallut, président de la
Chambre des notaires de Paris, des investisseurs institutionnels se recentrent
sur les bureaux et se délestent des parcs de logements. Les plus values de ce
type d’opérations atteignent les 90 %. Il y aurait à Paris un million de logements
dont 70 % sont loués. Aussi, la ville de Paris tente de racheter des lots
pour permettre aux classes moyennes de rester. Cependant, Paris risque de devenir comme
« Londres dont le maire travailliste « rouge » Ken
Livingstone » mise également sur l’immigration caviar russe qui achète
des appartements luxueux (Paris Match n°2774, 17 mai 2004). 2-2. Particularismes franciliens Le surcoût qui s’observe à Paris et en Ile de
France a des raisons très anciennes. Paris et sa région sont au cœur des centralismes
historique et administratif français. C’est à Paris naturellement que les
grandes sociétés installèrent également leur siège social. 50 ans
d’aménagement du territoire n’ont pas encore changé ces habitudes.. La production et le niveau de vie parisiens sont,
par ailleurs, plus élevés que ceux du reste de la France. En fait, 8 régions
couvrent les 2/3 du PIB national., soit l’Ile de France avec 28 %, le Rhône Alpes avec 10 %, la
Provence Côte d’azur (Paca) avec 7 %, le Nord Pas de Calais (NPdC) et les
Pays de Loire avec chacun 5 %, puis
l’Aquitaine, la Bretagne et le Midi Pyrénées avec 4 %. En 2000, le PIB par habitant d’Ile de France
s’élevait à 35946 euros contre une moyenne de 20580 euros pour les autres
régions. ( source :Insee 1e
n°800 août 2001) 2-3. Le mal-être francilien La concentration économique et démographique de
Paris et de l’Ile de France engendre évidemment un certain mal-être des
résidents. - Tout d’abord, comme partout, l’activité
économique s’est concentrée au fil du temps. Le prix des logements augmenta d’autant, puis l’automobile
permit à salariés de résider plus loin de leur lieu de travail, avec plus
d’espace et moins cher. Mais en contrepartie, la durée de trajet entre leur
résidence et leur lieu de travail s’est rallongée. Cette nuisance est très
visible en Ile de France. - La
concentration démographique, bien qu’elle ne soit pas uniforme dans tous les
arrondissements parisiens, est très importante: (12,5 millions environ
d’habitants en Ile de France, 2 millions à Paris, 20.000 habitants pas km2
et implique également des nuisances de voisinage, de sécurité et de
pollution. - Enfin, peut-on recenser les besoins insatisfaits
des populations dans les grandes villes, notamment Paris ? Ces besoins peuvent ainsi être exprimés : « Manger et se vêtir ne pose pas de problème,
et quand cela se produit, une mauvaise répartition des ressources en est la
cause, et non la pénurie ». - être logé, et si on l’est, mieux logé, moins mal, - avoir davantage de place pour recevoir ses amis,
qu’ils puissent garer leurs voitures à proximité, - être servi avec plus d’efficacité, que le
quartier possède des commerces de proximité, - trouver également à proximité, pour les enfants,
des crèches, des écoles non surchargées, des lieux de jeux, et pour tous, des
lieux de rencontres amicales, de pratiques artistiques et sportives. - un environnement qui ne soit pas trop pollué, - moins gaspiller son temps en trajets quotidiens, - pouvoir se soigner sans devoir se déplacer dans
un autre quartier, voire ville ou région, - à un âge avancé, pouvoir trouver une aide et des
soutiens, notamment quand les enfants sont éloignés. - que la sécurité soit assurée » [1] 3. Quelle
politique du logement ? 3-1.
L’Avenir parisien avec le Plan local d’urbanisme PLU) sur 20 ans. Selon le projet de Plan
local d’urbanisme de 2004, des initiatives municipales tendront à l’avenir à
réguler : - le déplacement et le
stationnement dans Paris : Particularité
parisienne, une famille sur 2, à Paris, n’a pas de voiture. Les mesures envisagées
entendent limiter la circulation automobile et aménager des voies pour les
transports en commun et la marche à pied. Le Plan d’Occupation des
Sols (POS) impose, certes, de prévoir des places de stationnement lors de
constructions nouvelles, mais le nouveau plan d’urbanisme entend imposer
seulement 1 stationnement pour 2 logements construits, et ne prévoit aucune
obligation de place de stationnement lors de la construction de bureaux,
commerces et grands équipements. - l’implantation de
logements :
Paris compte 2 millions d’habitants pour 105 Km 2, soit
20.000 h/km2, c’est une ville très dense. Le PLU imposera aussi la
réalisation de 25 % de logements sociaux dans tous les nouveaux
programmes comme l’exige la loi dite
de Sauvegarde et de Renouvellement Urbain. - l’implantation de
commerces :
Paris, comme toutes les autres grandes villes souffre d’une diminution
de commerces de proximité. Certains quartiers deviennent des, zones de
mono-activités dédiées à l’habillement, à l’informatique, ce qui peut nuire à
leur convivialité et à leur richesse. Aussi le PLU entend protéger, d’une
part, les boutiques existantes, et d’autre part, soutenir l’instauration de
boutiques enrichissant la pluri activité des quartiers. - la création
d’emplois :
Paris perd ses emplois. Ce sont dans les quartiers du nord est et sud
de Paris que les taux d’emplois sont les plus faibles. Le PLU entend donc y
permettre la construction de bureaux et de locaux professionnels, afin d’y
encourager l’emploi. - la création de
nouveaux quartiers Enfin, le PLU envisage la construction
d’immeubles sur quelques quartiers peu construits et animés, principalement
près du périphérique. 3-2. Le Prêt
Paris Logement (PPL) Le prêt Paris logement est un prêt complémentaire à taux 0 issu d’une
convention entre la ville de Paris et secteur bancaire en 2004. C’est un
produit d’appel, ce prêt ne doit pas dépasser la moitié du prix de
l’acquisition. Toutefois de nombreuses conditions d’accès rendent
ce prêt peu ouvert aux parisiens. Il permet d’emprunter 22.000 euros sans
intérêt pour une personne seule et
36.000 euros pour un ménage avec ou sans enfant. Pour En bénéficier,
il faut être âgé de moins de 35 ans,
être locataire, avoir des revenus mensuels du ménage qui n’excèdent
pas 2558 euros par mois, et… être agents de la ville de Paris ou du
Département. 2000 personnes
pourraient ainsi en bénéficier. Il s’agit, avec le PPL de permettre l’accès aux
logement à Paris des classes moyennes, de freiner le flux migratoire vers la
banlieue, et de contrer les effets des ventes d’immeubles d’habitation par
lots.30.000 logements locatifs auraient ainsi été vendus en 5 ans), et le
coût élevé actuel des logements. Il s’agit également d’augmenter la mobilité du
parc social (HLM) particulièrement
faible car le marché immobilier pratique des prix prohibitifs pour de
nombreux parisiens. Le PPL semble cependant n’être qu’une d’eau dans
un océan, l’offre de logement sociaux à Paris est de 12.000 logements par
année, alors que la demande s’élève à
96.000 soit rapport de 1 / 8. 3. 3- Nécessité d’une régulation Le problème du prix des logements est
international, car la spéculation sur l’immobilier est internationale. Si les
rémunérations dans la Silicon Valley (Etats-Unis) sont parmi les plus élevées
du monde, il est notoire qu’un certain nombre de personnes en bénéficiant
sont quand même SDF. En Espagne, en 2003, la hausse de l’immobilier fut
de17,3 %. D’une façon générale, en France, les loyers ont
augmenté de 80 % en 14 ans de 1990 à 2004 alors que les revenus n’ont
augmenté que de 20 %. En fait, si nous désirons maintenir la cohésion
sociale dans notre pays, il importe d’accroître la régulation politique
du bas du marché comme du au haut du marché immobilier, à l’achat comme à la
location. En France, 3,1465 millions de personnes, dont
86.500 SDF, connaissant une problématique forte de mal logement A Paris, 110.000 personnes sont demandeurs de
logements à Paris et il y a 130.000 logements vides. L’Ordonnance de 1945 qui autorise la réquisition des
logements vides est souvent évoquée lorsqu’un homme politique quelconque se
lance dans l’effet d’annonce, mais l’importance des groupes de pression est
telle que son application serait bien difficile. Le financement des logements par les budgets
publics se heurte d’autre part aux principes budgétaires d’équilibre et
d’annualité alors qu’en la matière, la dimension du moyen et du long terme
des investissements semble indispensable. Il y a donc toujours inadaptation
entre l’offre et la demande Des textes de lois sont venus ces dernières années
réglementer les politiques publiques en matière de logements, en 1990, avec la loi Besson, en
1998 : avec la loi du 13 décembre 2000 dite de solidarité et de
renouvellement urbains (SRU). Elle impose dans son article 55 aux communes d’une agglomération 20 % de logements sociaux. Mais en 2003,
on dénombre 750.000 personnes sans toit. Dans les faits, entre 1999 et 2002, l’offre de logements sociaux a diminué de 40.000 car il y a peu de rotation dans les parcs immobiliers sociaux (sources : INSEE Populations 1995, SDP 2001, Sénat.)
3.4- Quelles
sont les propositions de régulation émanant des associations en 2004 ? Je reprends ici celles
émanant de la Fondation Abbé Pierre : - accroître l’offre de logements :la production
d’une offre de logements locatifs aux loyers accessibles implique une offre
nouvelle nette, c’est-à-dire hors démolition et vente HLM, de 80.000
logements l’an. - sauvegarder les circuits de financement
traditionnel de l’épargne logement et du Livret A, - Instaurer un cautionnement de
solidarité : les propriétaires
de plus de 4 logements pourraient
proposer un loyer social contre une
défiscalisation de 20 % de leur parc immobilier. - Sauvegarder l’intérêt d’un parc privé à loyer
modeste issu de la loi de 1948 vers un parc conventionné. - Enfin, faire raire respecter les lois : loi
de solidarité et de renouvellement urbains
du 13 décembre 2000, qui impose 20 % de logement sociaux, loi du 9 juillet 2000 qui impose aux
départements d’adopter un schéma d’accueil des gens du voyage et d’instaurer
des aires d’accueil dans les villes de plus de 5000 habitants, loi du 30
juillet 1998 contre les exclusions,
qui soutient l’accès au fonds de solidarité, et prévoit l’accroissement
de l’offre de logements, et loi du 31 mai 1990 qui vise la mise en œuvre du
droit au logement. 3.5 - Les
aides budgétaires publiques au logement Selon les comptes du logement 2001, les aides
budgétaires actuelles s’élevaient à environ 25 milliards d’euros, soit 1,75 %
du PIB ou 6,20 % de l’impôt public (Etat et Collectivités locales) en 2000. Elles se décomposent des : - aides aux consommateurs avec le PAP (prêt
à l’accession à la propriété), l’APL (aide personnalisée au logement), (ALS +
ALF = AL) (allocation logement à caractère social + allocation logement à
caractère familial = allocation logement), et le FSL (fonds social pour le
logement) et l’ALT (aide au logement temporaire). - aides aux producteurs : avec les PLA (prêts
locatifs aidés), le PLUS (prêt locatif à usage social), la PALULOS (prime à
l’aménagement des logements à usage locatif et à caractère social, et la part
de l’Etat à l’exonération de la TFBP (taxe foncière pour terrain bâti). 3.6 - Mais
la régulation doit être plus importante. Il importe évidemment d’apprendre à maîtriser
notre économie résidentielle. Il convient à cette fin de: définir un seuil
acceptable de densité de population au km2. Paris en a 20.000,
nous l’avons vu, Le Caire (Egypte) atteint dans certains quartiers les 40.000
habitants au km2. , alors que la Silicon Valley possède 2000
habitants au km2. Mais surtout, puisque le logement, et qui plus
est, le logement décent, est une nécessité humaine, il faut rapprocher sa
valeur d’échange de sa valeur d’usage et affirmer son utilité sociale. A
cette fin, une régulation publique et de long terme doit être mise en œuvre. Cependant, les investissements publics qui sont
nécessaires à cette régulation ne peuvent provenir ni de l’impôt, qui, d’une
part, retire aux uns pour donner aux autres, et d’autre part a des limites
acceptables vite atteintes,, ni de l’emprunt qui enrichit surtout les
créanciers au détriment de l’ensemble de la population, et notamment des plus
démunis. Ils doivent être financés par une politique monétaire active et
expansive car, puisque de nouveaux logements comme des logements restaurés
augmentent la valeur du patrimoine nationale, du capital national, ils doivent, jusqu’à leur démolition ou
dévalorisation, trouver une
contrepartie monétaire quasi permanente. Rappelons, par exemple, que de 1984 à 2000, le
pouvoir d’achat du franc, calculé par l’INSEE, a été divisé par 1,4 tandis
que le SMIC était multiplié par 1,7. Dans le même temps, la consommation
associée au logement, telle qu’elle est calculée par le ministère de
l’équipement, a été multipliée par 2, ce qui dépasse l’augmentation du SMIC.
Cette augmentation est évidemment causée par des rentes qui viennent se
grever sur ce prix. Or, cette inflation du prix de l’immobilier n’apparaît
pas dans ce que la BCE appelle les piliers de la monnaie (c’est-à-dire la
masse monétaire, l’ évolution des prix et de la production, les taux de
change, la balance des paiements, les marchés financiers et le marché du
travail). En fait, cette inflation spéculative ne peut être éradiquée que par une coopération très active entre la Banque centrale et
les pouvoirs publics. En l’occurrence, la Banque centrale ne doit plus se
décharger sur les Etats du coût de la création monétaire pour préparer le
très long terme et accroître le capital communautaire.. Elle doit avoir pour
mission de financer sans intérêt les investissements publics durables à moyen
et long terme, d’autant que ceux-ci sont eux les vrais piliers de la monnaie
puisqu’ils accroissent les patrimoines nationaux. Il importe de rendre aux exécutifs
européens le pouvoir monétaire qui
est, en l’occurrence, éminemment
politique.. Quels seront alors les investissements éligibles à ces financements ? Nous retenons trois grandes catégories
d’investissements éligibles 1: les valorisations de territoire,
les aménagements résidentiels et le logement, le capital humain ,
intercommunications à distance, éducation, recherche. Quels sont les ordres de grandeur actuels des
investissements nécessaires ? Les besoins actuels peuvent s’estimer à 30 milliards
d’euros. Mais on peut ramener à 22 milliards d’euros la dépense qui
justifierait un financement par création monétaire de la Banque centrale,
soit un budget équivalent à 2,5 % du PIB que nous suggérons de financer par
création monétaire directe de la Banque centrale. Par comparaison, une récente convention passée
entre la Caisse des Dépôts et le ministère de la ville et de la cohésion
sociale en mai 2004 va permettre de prêter 550 millions jusqu’en 2008 aux collectivités locales
afin de soutenir des actions de rénovation urbaine et les OHLM. Ce demi milliard sera financé sur des
fonds d’épargne (Livret A, Bleu, Codevi).
Les besoins sont 50 fois plus importants. Janpier Dutrieux, le 26 mai 2004 revenir à Economies alternatives
et solidaires |
Appel
de
l’Abbé Pierre - 1954 « Mes
amis, au secours ! Une
femme vient de mourir, gelée, cette nuit à trois heures sur le trottoir du
boulevard Sébastopol, serrant sur elle le papier par lequel, avant-hier, on
l’avait expulsée. Chaque
nuit, ils sont plus de deux mille recroquevillés sous le gel, à la rue, sans
toit, sans pain, plus d’un presque nu. Devant
tant d’horreur, les cités d’urgence, ce n’est même plus assez urgent. Ecoutez
moi. En trois heures, deux premiers centre de dépannage viennent de se
créer : l’un au pied du Panthéon, rue de la Montagne Sainte Geneviève,
l’autre à Courbevoie. Ils regorgent déjà, il faut en ouvrir partout. Il faut
que ce soir même, dans toutes les villes de France, dans chaque quartier de
Paris, des pancartes s’accrochent sous une lumière dans la nuit, à la porte
des lieux où il y ait couverture, paille, soupe, et où on lise sous ce titre
« Centre Fraternel de dépannage », ces simples mots : « Toi
qui souffres, qui que tu sois, entre, dors, mange, reprends espoir, ici, on
t’aime. » La
météo annonce un mois entier de gelées terribles. Tant que dure l’hiver, que
ces centres subsistent. Devant leurs frères mourant de misère, une seule
« opinion » doit exister entre hommes : la volonté de rendre
impossible que cela dure. Je
vous en prie, aimons-nous assez tout de suite pour faire cela ! Que tant
de douleur nous ait rendu cette chose merveilleuse : l’Ame commune de la
France. Merci ! Merci ! » Abbé Pierre |
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